Etude DTZ: Les coûts d’occupation de bureaux en Europe devraient augmenter d’ici 2015
Les coûts d’occupation moyens en Europe croîtront de 2 % par an jusqu’en 2015, selon la quatorzième édition de l’enquête annuelle « Global Occupancy Costs : Offices » que DTZ publie aujourd’hui. La remontée des loyers sera le principal moteur de l’augmentation annoncée des coûts d’occupation en Europe. D’autres charges, comme les impôts fonciers et les services, seront également orientés à la hausse. Les entreprises continueront cependant de bénéficier d'économies substantielles dans de nombreux marchés. L’augmentation sera moins importante en Europe que dans le reste du monde et les coûts d’occupation resteront inférieurs de 11,7% par rapport au pic de 2007.
L’enquête de DTZ analyse les principaux composants des coûts d’occupation dans 121 quartiers d’affaires de 47 pays dans le monde et classe chaque site en fonction des coûts annuels par poste de travail, exprimés en dollars. Cette analyse tient compte des loyers et des charges telles que les frais d’entretien et les impôts fonciers.
Le marché du West End londonien est celui dont les prix augmenteront le plus rapidement en Europe au cours des cinq prochaines années. La reprise de la demande combinée à une offre neuve limitée par la réduction importante des mises en chantier continuera de tirer les loyers à la hausse. Les coûts d’occupation devraient croître de 5,1% (5 730 $) par an, pour atteindre 25 890 $ par poste de travail d’ici à 2015. Dans ce contexte, le West End de Londres restera à la deuxième position des zones de bureaux les plus chères au monde, devancé seulement par Hong Kong. L’Europe Centrale et de l’Est devraient elles aussi voir leurs coûts d’occupation augmenter davantage que la moyenne. D’après nos prévisions, Moscou devrait enregistrer l’augmentation la plus importante d’ici à 2015 (3,8% par an), suivie de Varsovie et Kiev. Des perspectives économiques optimistes pour l’Europe Centrale et de l’Est et une offre plus limitée de bâtiments de bonne qualité à court terme explique cette croissance des valeurs locatives.
Les principaux marchés d’Europe continentale verront leurs coûts d’occupation augmenter plus rapidement tant à Munich (2,8% par an) que dans le quartier d’affaires de Paris (2,7% par an), où la demande dépassera largement l’offre de bâtiments « prime » à court terme. Cette augmentation rapprochera les coûts d'occupation des bureaux du quartier d’affaires de Paris de ceux de Genève, marché de bureaux le plus onéreux d’Europe continentale. Ils devraient atteindre 19 220 $ par poste de travail d’ici 2015. Budapest et Bucarest connaîtront également une croissance de leurs coûts d’occupation supérieure à la moyenne (respectivement 2,4% et 2,7% par an jusqu’en 2015), mais resteront cependant les marchés les moins chers d’Europe. Les entreprises implantées à Genève et à Bruxelles devraient bénéficier des plus faibles augmentations de coûts d’occupation en Europe au cours des cinq prochaines années (moins de 1% par an) en raison des faibles possibilités d'augmentation des valeurs locatives.
Magali Marton, directrice Research pour la zone CEMEA chez DTZ, commente : « Nous nous attendons à ce que l’augmentation des coûts d’occupation en Europe soit liée à celle des loyers, stimulée par divers facteurs, dont le rebond des dépenses de consommation et de la production au niveau mondial. Dans le West End de Londres et le quartier d’affaires de Paris, la combinaison de la reprise de la demande à une offre limitée du fait du ralentissement des mises en chantier pendant la période de récession tend à faire grimper les loyers. Nous assistons déjà à une augmentation des impôts fonciers, qui devrait se poursuivre durant la période considérée. Les entreprises installées à Stockholm et Londres, par exemple, ont dû faire face non seulement à une rapide augmentation des loyers, mais également à celles, significatives, de leurs impôts fonciers. Ces deux marchés enregistrent donc les augmentations les plus importantes en Europe, de l’ordre de 21% et 15% respectivement (en monnaie locale). L’attractivité de Genève est en partie liée à une fiscalité favorable qui a attiré plusieurs hedge funds en provenance du Royaume-Uni où, à l’inverse, les impôts se sont accrus. »
James Maddock, directeur de Global Corporate Services de DTZ pour la région EMEA, ajoute : « Les entreprises bénéficient toujours de conditions économiques favorables quant à leur immobilier en Europe. Bien qu’une augmentation des coûts d’occupation soit attendue, elle sera néanmoins nettement moindre en 2015 comparé à 2007. Les occupants peuvent contrôler l’aspect « loyer » de leurs coûts en sélectionnant leur localisation, leurs besoins en bureaux tant en termes de surfaces que d’efficience et leur organisation en recourant aux horaires de travail flexibles ou aux bureaux partagés. Il est par contre beaucoup plus difficile de prévoir l’évolution des impôts fonciers et des coûts des services. Les gouvernements européens instaurent des mesures d’austérité qui passent notamment par une fiscalité plus lourde. La remontée rapide des prix du pétrole et de nouvelles dépenses - entre autres générées par les normes environnementales - font augmenter les coûts des services. »
D’après le rapport de DTZ, le West End de Londres, quartier de bureaux le plus cher en Europe, n'est devancé à l'échelle planétaire que par Hong Kong. Genève occupe actuellement la troisième marche du podium mondial, Zurich prenant la cinquième place derrière Tokyo.
La divergence des coûts en Europe en 2010 due aux déséquilibres de l’offre et de la demande et aux performances très variables des économies nationales a bouleversé la position de nombreux marchés dans le classement. Moscou a connu la plus importante augmentation des coûts d’occupation moyens par poste de travail (31,6%) en raison d’une poussée des loyers « prime », la demande ayant plus que doublé dans le sillage de la reprise de l’économie russe. Moscou a ainsi été propulsée de la 38 ème place qu'elle occupait l’an dernier à la 16ème place cette année. Les entreprises ont profité de la baisse des coûts d’occupation dans certaines villes comme Milan et Dublin, passées respectivement de la 12ème à la 20ème place et de la 35ème à la 45ème place du classement. Les entreprises implantées en Espagne ont, quant à elles, bénéficié de la baisse des prix la plus significative, la faible demande intérieure ayant comprimé les coûts d’occupation pour la troisième année consécutive (d’environ 10 %).
Le rapport de DTZ compare par ailleurs le coût des zones « prime » et secondaires pour un certain nombre de marchés tertiaires. Les villes de Genève, Zurich et Moscou, où les emplacements « prime » sont chers, ont la différence de prix la plus importante. Les espaces « prime » peuvent y être jusqu’à deux fois plus chers que ceux disponibles dans des bâtiments de niveau moyen. Les espaces « prime » sont plus avantageux pour les locataires dans des marchés comme ceux de Stockholm ou du quartier d'affaires de Paris, où la différence de prix entre zones « prime » et secondaires est moins prononcée. Ainsi, ces deux marchés sont classés plus haut dans le tableau des coûts d’occupation par poste de travail pour des surfaces secondaires, que dans celui des immeubles « prime ».
Plus d'infos: DTZ