Les marchés émergents sont aujourd’hui les plus attractifs, selon le dernier indice DTZ Fair Value Index™
Les marchés d’immobilier d’entreprise en Europe offrent aujourd’hui des perspectives de rendement moins attractifs qu’au 3ème trimestre 2010 ; l’indice DTZ Fair Value Index™ (FVI) Europe – tous types d’actifs confondus - a ainsi vu son score reculer de 55 au 3ème trimestre 2010 à seulement 40 au 4ème trimestre. Cet indice qui mesure l’attractivité des marchés immobiliers à travers le globe, montre aussi que cette baisse est mondiale avec un indice Monde ayant perdu 10 points en un trimestre de 63 à 53.
De nombreux marchés « core » à travers l’Europe offrent aujourd’hui des rendements moins importants, ceci suite à un réajustement des prix lié au redressement en cours dans ces localisations. Si la majorité des marchés sont encore « BRULANTS » ou « CHAUDS » il y a toutefois moins d’opportunités en Europe. Les marchés en cours de développement comme Prague ou Moscou sont aujourd’hui idéalement positionnés pour des acquisitions, les prix de vente ont significativement baissé alors que les perspectives de croissance des loyers sont fortes.
De plus, l’Allemagne a mieux performé que les autres pays européens ; c’est aujourd’hui le seul pays à avoir vu sa notation progresser au 4ème trimestre 2010. La meilleure tenue de l’économie allemande dynamise la demande des utilisateurs et soutient ainsi les valeurs locatives. A ceci s’ajoute des taux de rendements encore élevé alors que les taux obligatoire sont relativement bas. La combinaison de ces éléments permet aux divers marchés allemands d’offrir de nombreuses opportunités d’investissement et d’être catégorisés comme « BRULANTS » ou « CHAUDS».
A travers l’Europe, le nombre de marchés identifiés comme « BRULANTS » a baissé de 23 au 3ème trimestre 2010 à 14 au 4ème trimestre alors que la majorité des marchés est toujours considérés comme « CHAUDS ». La City de Londres, et les marchés du West End ont été rétrogradés de « BRULANT » à « CHAUD » alors que la compression des taux de rendement et la croissance des valeurs locatives s’opèrent. Le marché des bureaux de Paris QCA passe quant à lui, de « CHAUD » à « FROID » pour les mêmes raisons. Ces trois marchés verront leurs valeurs locatives continuer d’augmenter mais cette croissance est d’ores et déjà intégrée dans les prix actuels de cessions.
Le 4ème trimestre 2010 aura aussi vu une dégradation dans la notation des marchés de certaines économies significativement endettées comme Irlande ou l’Espagne dont les taux obligataires ont à nouveau augmenté. En conséquence, et bien que nos perspectives soient bonnes en termes de retour sur investissement, le risque d’entrée sur ces marchés (reflété par les taux des obligations) se retrouve dans le score du 4ème trimestre avec pour le secteur commerce de Dublin une dégradation en « FROID ». Le marché des bureaux de Madrid a vu, de même, son attractivité se réduire du fait de l’augmentation des taux des obligations espagnoles à mesure que la nervosité gagne le marché ibérique. Le marché des commerces à Berlin est le seul à avoir vu son score progresser d’un trimestre à l’autre pour rejoindre la catégorie « BRULANT ».
L’indice DTZ Fair Value Index™ pour les actifs de bureaux dans le monde enregistre le plus fort recul du trimestre, passant d’un score de 46 au 3ème trimestre 2010 à 25 au 4ème trimestre. Les prix d’acquisitions actuels tiennent pleinement compte des perspectives de croissance des valeurs locatives, qui sont aujourd’hui revues à la baisse dans de nombreux pays européens. A l’opposé, les secteurs du commerce et de la logistique affichent une certaine résilience avec respectivement des scores de 52 et 54. Le secteur de la logistique offre actuellement de bons rendements locatifs alors que les valeurs en capital ne devraient progresser que marginalement.
Bien qu’une hausse des valeurs locatives ou une baisse des taux de rendement ne soient pas attendues pour les marchés logistiques en Europe, les taux de rendement globaux – 8,4% entre 2011 et 2015 – sont les plus élevés des trois secteurs (bureaux, commerces). Ainsi, les marchés de Bruxelles et Copenhague sont aujourd’hui considérés comme « BRULANTS » donc très attractifs.
Magali Marton, Directrice des Etudes CEMEA chez DTZ commente ces chiffres: “Un certain nombre de marchés immobiliers en Europe ont enregistré un net redressement en 2009 et 2010, avec des loyers en hausse et une compression des taux de rendement. Ces marchés ne sont pas tous sur-évalués et sont donc aujourd’hui considérés comme « CHAUDS » comme Londres et Francfort en bureau ou Paris pour le commerce. Cependant nos derniers indices indiquent que ces marchés offrent aujourd’hui des perspectives plus faibles que les marchés « non-core ». Dans le contexte actuel des prix, les marchés en marge des traditionnels marchés «core » comme Moscou ou Prague, présentent aujourd’hui une configuration attractive. Le marché de bureau de Moscou avait été durement impacté par la crise ; il bénéficie maintenant de bonnes perspectives de croissance des loyers et compression des taux de rendement. Ainsi les valeurs en capital devraient progresser de 7,2% par an au cours des 5 prochaines années, assurant ainsi aux investisseurs achetant aujourd’hui un retour sur investissement aidé par le redressement du marché ».
Tony McGough, Directeur des Prévisions et de la Stratégie chez DTZ complète: “La baisse de l’indice Européen DTZ Fair Value Index™ au 4 ème trimestre 2010 est essentiellement liée à la hausse des taux obligataires couplée à celle des loyers et à la compression des taux de rendement. Notre appréciation générale du marché n’a pas significativement changé ; cependant de nombreux marchés core en Europe ont atteint leur Fair Value et la majeure partie de la hausse des loyers a déjà été actée. Les investisseurs seront davantage dépendants du rendement locatif que de la hausse de la valeur en capital sur ces marchés. Ils devront donc élargir leurs horizons pour trouver des hausses de valeur en capital plus importantes. »
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