Les personnes qui se trouvent dans cette situation peuvent économiser des centaines de francs chaque mois, comme le montre une nouvelle analyse du CIFI. Mais les obstacles pour entrer au paradis des propriétaires restent nombreux. Malgré le faible niveau des taux d’intérêt depuis des années, on utilise encore des taux théoriques de 4 à 5% pour calculer la charge supportable lors de l’octroi de prêts. Le rêve de devenir propriétaire reste ainsi un mirage pour la plupart des résidents suisses.
Les prix de l’immobilier résidentiel ont considérablement augmenté depuis l’apparition du coronavirus en 2020. Les villas ont, à elles seules, enregistré une croissance de prix de 5,8% au cours de l’année précédente. Il s'agit de la plus forte croissance annuelle depuis début 2013. Celle des appartements en propriété par étage a atteint 5,1% au cours de cette période, enregistrant ainsi la plus forte croissance annuelle depuis début 2014. La croissance des prix a été particulièrement forte dans les régions périphériques comme les Grisons, le Jura ou la Suisse centrale.
Graphique 1: croissance cumulée des prix des logements en propriété depuis l’apparition du coronavirus
Source: CIFI SA
Une forte demande se heurte à une offre limitée
Le désir d’une petite maison à la campagne s'est considérablement réactivé pendant les périodes de confinement, mais aussi dans la période actuelle. En même temps, les propriétaires plus âgés sont moins disposés à quitter leur demeure. Les chiffres de la construction montrent clairement que la construction de villas en Suisse ne cesse de baisser depuis des années (voir graphique 2). Conclusion: une forte demande se heurte à une offre limitée.
Graphique 2: nombre de logements ou de villas construits
Source: CIFI SA
On constate également que de nombreux logements en propriété disparaissent du marché. En raison du prix élevé des terrains, les villas situées sur des parcelles plus grandes sont souvent démolies afin d'augmenter l'utilisation du sol en construisant un immeuble de rapport plus rentable.
La propriété est toujours plus attractive que la location
Ce sont précisément les taux d'intérêt historiquement bas qui rendent les biens résidentiels si attrayants pour les acheteurs potentiels. Cette analyse a pris en compte les frais d'une hypothèque à taux fixe (environ 1,3%), un financement à 80%, les frais d'entretien et l’imposition sur la valeur locative.
Ainsi, un appartement en propriété par étage d’une surface habitable de 115 m2 à Genève coûte actuellement environ 2.05 million de francs suisses. Les frais d’hypothèque, d’entretien et l’imposition s’élèvent à 2483 francs suisses mensuels. La location d’une surface comparable, hors frais accessoires, coûterait actuellement environ 3150 francs suisses, ce qui correspond à une belle économie mensuelle de 667 francs suisses pour le propriétaire.
Les investisseurs sont confrontés à la baisse des taux d’intérêt et à l’inflation
Lorsque les directeurs de la Réserve fédérale se sont réunis pour leur session mensuelle en novembre, l'événement a fait les gros titres de la presse financière. Les banques centrales ont décidé de réduire leurs achats d’actifs. Le dénommé «tapering» marque lentement la fin de l'ère de l’abondance de capitaux. Le taux directeur reste encore dans la fourchette de 0 à 0,25%, et une augmentation n’est planifiée que pour l’année prochaine.
Souvenirs du choc pétrolier des années 1970
Cependant, les banques centrales ne clarifient pas les risques que la hausse des taux d'inflation fait peser sur l'économie. Certains économistes anticipent déjà des similitudes avec le choc pétrolier des années 1970, lorsque, comme aujourd'hui, les prix de l'énergie avaient soudainement grimpé en flèche. Les comparaisons historiques sont utiles, mais pour qu’elles soient correctes, il est toujours nécessaire de considérer les contextes économiques, historiques et sociaux prédominants de l’époque dans leur intégralité. Le choc pétrolier des années 1970 faisait suite à une période de prospérité d’une trentaine d’années et non à une crise économique provoquée par une pandémie. Actuellement, l’inflation est alimentée par deux facteurs: le prix des biens et les salaires. Les premiers ont déjà augmenté après l’effondrement de l’économie lié au coronavirus; les derniers ont fortement progressé selon les chiffres du marché américain du travail publiés en octobre.
À cela s’ajoute une perturbation des chaînes d’approvisionnement qui a engendré une forte hausse des matières premières de construction comme le bois, le fer à béton ou le verre. Des chaînes d'approvisionnement bloquées, un marché du travail tendu et un renchérissement en hausse pourraient conduire à un environnement qui suscite de nombreuses inquiétudes chez les banquiers centraux. Mais la vis des taux d'intérêt ne sera pas resserrée pour le moment. Car la crainte d'étouffer la relance économique naissante avec une hausse des taux semble encore dominer pour le moment.
Poursuite de la politique expansionniste de la BNS
En Suisse, les banques ne veulent pas se laisser guider par des scénarios catastrophes. L'économie est de nouveau sur la voie de la reprise, comme l'a noté la BNS dans son rapport annuel sur la stabilité financière. L’inflation se situe dans l’objectif de 2% fixé par la Banque nationale suisse. Néanmoins, la BNS ne veut pas entendre parler d’une augmentation des taux d’intérêt et entend poursuivre sa politique monétaire expansionniste. Cette politique n’a pas radicalement changé depuis début 2015, c’est-à-dire depuis la suppression du taux plancher de l’euro, et repose sur des principes clairs. Le taux directeur se maintient dans le rouge avec la volonté simultanée de la Banque nationale d'intervenir sur le marché des changes si nécessaire. Ces interventions visent à empêcher la revalorisation du franc, mais provoqueront un gonflement du bilan de la BNS. Les banquiers centraux suisses sont toutefois préoccupés par l’évolution du marché immobilier.
Dans le contexte de l'évolution extraordinaire des prix y sévissant, le vice-directeur de la BNS a mis en garde à la fin de l’été contre d'éventuelles corrections de prix ou des défaillances de crédit. Mais ce sont précisément les taux d'intérêt historiquement bas qui rendent les biens résidentiels si attrayants pour les investisseurs, même petits, ou les particuliers. Ils permettent d'obtenir des taux hypothécaires historiquement bas et nourrissent les rêves des futurs propriétaires.
Fortes augmentations de prix également pour les immeubles de rapport
La croissance des prix des immeubles de rapport est significative et atteint 4,5% sur une base annuelle. Ce segment s’inscrit maintenant clairement à nouveau dans la croissance «avant-Covid». Au troisième trimestre 2019, la croissance annuelle des prix était de 4,9%; un an plus tard, elle était tombée à –0,5%. Après une période de calme, la ferveur revient et la situation est la même qu’auparavant: en l'absence d'alternatives, les investisseurs continuent de miser sur les immeubles de rapport.
Le risque réside ici dans la disponibilité accrue des investisseurs privés à prendre des risques. Ils sont toujours plus nombreux à participer aux procédures d’appel d’offres pour la vente de biens immobiliers. Ce comportement est tout à fait compréhensible. Les particuliers sont actuellement doublement frappés par l'inflation: au-delà d'un certain montant, ils doivent payer des intérêts de pénalité sur leur épargne, et en même temps l'argent perd du pouvoir d'achat. C’est là que le marché immobilier s’impose comme une monnaie refuge. Contrairement aux marchés d’actions volatils et aux coupons zéro, les investissements immobiliers offrent des flux de trésorerie stables et des rendements positifs. Toutefois, ces rendements atteignent actuellement la limite du supportable pour les investisseurs privés. Plus l’évolution des prix des biens immobiliers est conséquente, plus la chute est grande.
À l'ère de l'argent bon marché et de la courbe des prix en constante augmentation, beaucoup semblent avoir oublié que les prix peuvent parfois baisser. Ou selon les mots de la Banque nationale suisse: une correction des prix et une matérialisation des risques liés à la charge supportable pourraient être déclenchées par un choc des taux d'intérêt étonnamment élevé.
