Le problème est que ce nouveau type de placement, qui a émergé il y a seulement cinq ans, est aussi performant que risqué. C'est au printemps qu'a eu lieu la première sortie de route qui a secoué la sphère du crowdfunding. Ayant mis la clé sous la porte, le promoteur Terlat, qui avait fait appel au financement participatif, a été incapable de rembourser les investisseurs qui l'avaient cofinancé.
Ce malheureux épisode a rappelé qu'en matière de placements financiers, on ne gagne jamais à tous les coups et que le crowdfunding n'a rien d'un placement magique. WiSEED et Anaxago, les deux plates-formes les plus importantes du secteur, ont fait les frais de la disparition de ce promoteur. WiSEED avait collecté et financé deux opérations immobilières, Anaxago en avait quatre en cours.
En collaboration avec FPF, le site Hellocrowdfunding liste toutes les opérations existantes sur le marché et en dresse un état des lieux en continu. « A ce jour, 430 projets ont été lancés, dont 14 sont en phase de collecte sur Internet, 291 sont en cours de réalisation, 112 ont été remboursés et 13 sont en retard. Ce dernier chiffre n'est pas énorme compte tenu de la totalité des opérations, mais il faut bien avouer que, dans certains dossiers, les investisseurs ont parfois du mal à obtenir des informations sur les raisons d'une sortie décalée », indique Laurent Altmayer, fondateur de ce site indépendant.
A y regarder de plus près, les retards signalés aujourd'hui par cette plate-forme proviennent d'opérations dont les collectes ont été organisées par Anaxago et WiSEED, pour le compte du promoteur Terlat, mais pas seulement. « Ces sorties repoussées dans le temps ne sont pas toujours de mauvais augure et n'aboutissent pas toujours à des défauts de paiement », relativise M. Altmayer.
En matière de crowdfunding immobilier, deux risques sont clairement identifiés : celui lié à l'opérateur et celui lié à l'opération elle-même. Le premier a été illustré par l'affaire Terlat. Depuis sa défaillance, les plates-formes affirment redoubler de vigilance dans la sélection des dossiers qui leur sont présentés et vérifient encore plus la solidité financière du promoteur en quête de fonds.
Le second risque est plus concret : le déroulé du programme immobilier n'est pas toujours un long fleuve tranquille, avant et pendant la phase de construction. Le financement d'un tel projet ne dure généralement pas plus de deux ans. Pourtant, « il arrive que le débouclage soit repoussé d'environ six mois pour diverses raisons, comme une commercialisation de la totalité des lots plus lente que prévu, un problème administratif ou technique, ou encore, parfois, un ralentissement, voire un arrêt momentané du chantier pour cause d'intempéries, de découverte d'une bombe de la seconde guerre mondiale… », détailleJoachim Dupont, président d'Anaxago.
La majorité des programmes ayant été retardés pour ces raisons dites « contractuelles » ont finalement connu un débouclage positif, avec un remboursement au centime près de tous les investisseurs, plus les intérêts promis au départ. « En revanche, au-delà d'un retard de six mois, il faut redoubler de vigilance », reconnaît Souleymane-Jean Galadima, directeur général associé de WiSEED Immobilier.
Pour une meilleure lisibilité de l'avancée des projets et pour signaler leur état de santé, Hellocrowdfunding associe depuis quelques semaines à chaque opération des pastilles avec des couleurs différentes. Par exemple, le vert correspond à un projet sain qui suit son calendrier initial, orange est associé à une opération dont la sortie est retardée de six mois et une pastille rouge signifie une perte totale (intérêts et capital) à la suite d'une liquidation judiciaire. De quoi suivre ce qu'il se passe dans l'univers du crowdfunding immobilier, où beaucoup de projets devraient être débouclés en 2018.
